Compra y venta de Inmuebles en República Dominicana.

La venta es un contrato por el cual uno se compromete a dar una cosa y otro a pagarla. Puede hacerse por documento público o bajo firma privada (artículo 1582 del Código Civil).

La Compra y venta tiene los siguientes efectos esenciales: (1) la transferencia de la propiedad de la cosa o la propiedad del derecho; (2) la obligación de entregar la cosa; (3) la obligación de pagar el precio.

La transmisión de propiedad sobre bienes inmuebles (rurales y / o urbanos) en República Dominicana por compraventa se formaliza mediante bajo firma privada o Acto autentico ambos deben ser certificado ante un notario de la jurisdicción correspondiente del inmueble, y registrado ante el Registro Civil y Conservaduría de hipoteca de la demarcación a la que pertenezca el inmueble.

LexCastillo recomienda que, previo a la toma de decisión de la compra, el comprador, investigue a través de los respectivos asesores legales la situación comercial, legal, urbanística, medioambiental y fiscal del activo inmobiliario que pretende adquirir.

En este contexto, LexCastillo realiza auditorías (due diligences) que cubren todas las áreas antes mencionadas, con el fin de confirmar que la propiedad en cuestión no incurre en cargas o gravámenes o limitaciones o que, en su caso, su extinción está asegurada antes o después de la compraventa.

En el caso de que se desee una vinculación inmediata de las partes, LexCastillo recomienda que se celebre un contrato de promesa de compra de la propiedad a negociar. En estas situaciones, el contrato de compra definitivo puede estar sujeto al cumplimiento de un conjunto de obligaciones por parte de las partes (por ejemplo, construcción, concesión de derechos, pago de impuestos, subsanar situación legal) o la verificación de un conjunto de condiciones.

En caso de incumplimiento por parte del promisorio-comprador, el promisorio-vendedor podrá retener el monto recibido; en caso de incumplimiento de este último, el comprador promisorio tendrá derecho a recibir el doble (Art.1590 Código Civil) de las cantidades abonadas por él como anticipo y principio de pago.

El contrato definitivo de compra sólo podrá celebrarse después del análisis y confirmación, por parte de Lexcastillo, así como de los documentos que se requieren instruir, teniendo en cuenta el tipo de negocio a celebrar y las propiedades a transmitir, así como los comprobantes de pago obligaciones tributarias inherentes.

Entre los documentos necesarios para la transmisión de la propiedad de un inmueble, se destaca, por su importancia, la necesidad de exhibir en caso de un inmueble ya constituido el Titulo de Registro y/o carta constancia o cualquier acto justificativo que el vendedor certifique ser el propietario absoluto de la propiedad, anexando a esto una certificación del Estatus jurídico del Inmueble, otros documentos podrían ser el permiso de uso de la propiedad o la licencia de construcción del mismo.

Una vez concluida la compra, es obligatorio registrar y traspasar la propiedad. Con ello se pretende dar a conocer la situación jurídica del inmueble, garantizando la seguridad legal del inmueble.

La falta de transferencia del titular de un inmueble puede implicar la desprotección del adquirente frente a terceros, así como la imposibilidad de transmitir el inmueble por parte del adquirente. Teniendo en cuenta el principio de prelación del registro, el derecho registrado en primer lugar surte efectos ante terceros y prevalece sobre los demás derechos incompatibles de otros terceros, aunque estos hayan sido establecidos antes de la fecha de registro.

En el área de Derecho Inmobiliario de Lexcastillo se encarga de asesorar, representar y monitorear a los clientes en la negociación y contratación, así como en la constitución y seguimiento de ventajas especiales para inversión inmobiliaria. Brindando asesoría en transacciones inmobiliarias, informes y Due Diligences Inmobiliarias, contratación privada y catastro, gestión inmobiliaria y seguimiento de empresas de mediación inmobiliaria, administración y gestión de propiedades, incluyendo seguimiento de condominios y respectivas administraciones y asesoría en el área de Desarrollos turísticos y lugar de alojamiento.

Una última nota para destacar la importancia del marco fiscal para la compra y venta de inmuebles, para lo cual el área de Derecho Tributario, LexCastillo es un despacho que está plenamente capacitado para asesorar a sus clientes en lo relativo a los impuestos y tributos que están sujetos a las transferencias inmobiliarias.